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2015-03-15 22:46

穗城中村改造“卖地筹钱”隐忧

作者:admin  来源:新京报  时间:2013-04-19 09:23:52

  这些都已超过广州市的规定,根据广州市今年初发布的规定,最高容积率应不超3.2。

  而在冼村改造初步方案中,地块毛容积率最低约为7.1,并提到,即便如此,已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。

  11月12日,冼村街道办主任张颖说,目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是,改造后容积率不会是3点多那么低。

  容积率问题也困扰着杨箕村。

  11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”,但杨箕村土地很少,总共才有11万多平方米。

  “核心还是容积率问题。”张建好说,之前的改造方案将容积率定为6,目前照此计算,要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话,“以后更惨”,会成“村中城”。

  李国强说,区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7,村里提出不超过5,现在定的是4.8。

  “密集的住宅,改造就失去意义。”他认为,高容积率只会是“长高了的城中村”。

  去年12月12日,广州市建委负责人曾提出,城中村改造“切忌急功近利”,要成熟一个,改造一个,避免“换汤不换药”的“村中城”;不能为了多盖房子,索取过高容积率,变成新一代的“石屎森林”。

  不过,城中村改造中,在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出,基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式,容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动,拆迁补偿越高容积率就越高。

  李国强说,长期以来,广州城中村改造一直拒绝引入开发商,很大原因是担心加大市中心居住密度。

  不过,今年6月,广州向开发商伸出了“橄榄枝”,表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。

  李国强认为,“原则”打破了,但在城市密度方面,还没有更好的解决办法。

  “像猎德这样就地安置,势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为,猎德模式表面看政府很轻松,但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设,支出大笔财政;这样一来,“村民得益了,全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。

  11月23日,记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求,未得回应。

  对开发商的顾虑

  业内人士担心区域房价会被抬高,城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼

  冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到,这些人是保利集团来参与城中村改造的。

  11月23日,冼村街道办主任张颖否认地产商已介入:“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示,会议有两方代表,其中一方是保利集团。

  11月8日,冼村副书记卢佑醒说,目前冼村改造还在测量及制定方案阶段,方案最终由市政府决定。

  一名不愿具名的开发商说,目前的城中村改造,都是政府为地产商量身定制项目。往往是,开发商先与村经济体基本谈妥了,再走一个公开的形式。

  今年10月20日,保利地产作为唯一竞价人,以底价拿下琶洲村的4个地块。

  据媒体报道,招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件,而具备这些条件的仅有保利等三家,但另两家精力已分散在其他城中村改造项目。

  对于开发商先期介入后再拍地,白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多,开发商要参与项目,必须提前了解“盘子有多大,水有多深。”

  广州的城中村改造,多是一个村作为一个项目整体进行,每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出,由一家开发商改造一个城中村,大量开发用地被一家垄断,容易抬高区域楼价。

  也有意见认为,这或可调控楼价,例如琶洲村如不是保利底价拿下,地价和楼价就会更高。

  城中村的负责人们对开发商也存有担忧。

  11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村从去年提出改造意向后,先是富力集团与他们对接,今年又变为保利集团。而张建好说,他们对开发商还不信任,“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。

  白云区三元里村“村长”李国强说,三元里不打算卖地,而希望自主开发。“与其让我们卖地,不如让我们卖楼。”

  2007年1月27日,广州市规划局前任局长潘安曾说,引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民,原则上应是村民说了算,政府主要是组织、引导作用。

  11月9日,天河区政府有关负责人称,对于城中村改造引入开发商的问题,目前尚不成熟,不方便回应。

  宅基地“利益之争”

  业内人士指出,如政府不是以征地名义进行改造,那么村集体拍卖宅基地,与现行法律相悖

  “一定要分家分清楚,才可以拆。”冼村村民卢国明说。

  城中村改造,对于村民来说,是彻底除去农民符号的一次分家。

  11月15日,李国强解释说,按照广州市制定的政策,城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。

  此前城中村曾有过一次身份变化。1997年,广州市石牌村率先撤村改制,组建企业集团,对村集体经济实行公司化管理,对村民及其居住地进行城市化管理。

  之后到2005年左右,广州的城中村陆续完成这样的改制,农民变为“城市居民”和“股民”。

  村民们所持的股,一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地,多数都建起了商业建筑进行租赁。

  而城中村村民与其他市民的重要区别,还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造,涉及的主要部分,是村内宅基地。

  11月10日,杨箕村书记张建好说,目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是,现行法律规定宅基地不允许入市流通。

  业内人士指出,如果政府不是以征地名义进行改造,那么村集体拍卖宅基地,则与现行法律相悖。[page]

  李国强认为,城中村改造涉及的宅基地,是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有,政府在获得土地出让金后,应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村,政府拿走出让金。

  律师认为,从实际情况看,城中村土地和宅基地经改造后的增值部分,农民个体已无权享受,增值部分被政府和房地产开发商共享了。

  很多村民提出疑问,改造后原地复建的1∶1住房,他们获得国有土地证后,是否可以自由买卖?截至目前,如何转卖由宅基地直接改造的房屋,广州市政府尚未出台政策。

  有专家指出,村民办国有土地使用证和房产证,要补缴土地出让金。

  据李国强讲,目前城中村改造中,复建的村民住宅,暂时都还没缴土地出让金。

  去年1月15日,猎德村改制公司董事长李方荣曾表示,猎德将给每户村民发放“集体土地房产证”,这种证与国有土地房产证的区别是无使用年限。

  不过,这些还未被冼村多数人注意。

  11月16日晚上6时许,村民卢国明与三名老人一起蹲在冼村两米宽的街道旁,面前摆着一个纸片,上面写着“租房”。

  “十年前都说要拆,也没拆成啊。”卢国明说。

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