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石景山法院调研“城中村”拆迁案审理的难点

作者:admin  来源:中国土地征收拆迁律师网  时间:2013-04-16 09:21:43

  石景山法院调研“城中村”拆迁案审理的难点

  2009年,石景山区拆迁面积近300万平方米,涉拆迁居民近2万户,拆迁工程创历史最高。该区老古城、五里坨、刘娘府、西黄村四个“城中村”地区作为区域经济发展和保障性住房建设用地进行拆迁。为保障拆迁工作平稳进行,维护“城中村”拆迁居民的合法权益,石景山区法院对09年受理的36件涉“城中村”拆迁案件调研分析,发现涉“城中村”拆迁案件审理中存在五个难点问题:

  一是房屋权属认定难。

  “城中村”地区实行农村集体土地所有制,没有纳入城市房屋产权登记范围,尤其农村宅基地审批部门历经数次变更,更加大了房屋权属认定的难度。在涉“城中村”拆迁案件中,当事人提供的作为房屋权属证据的材料往往是七、八十年代,甚至是五十年代的老地契或生产大队建房审批手续,即使是近期农委、规划委的审批手续,建房审批手续往往也不齐全。加之一些历史遗留的房屋存在着产权争议或产权不明的情况,有的经过多次继承、分户、翻建等,当事人难以提供有效的产权证明,造成房屋权属认定的困难,为案件审理增加了难度。

  二是违章建筑及违法建设现象比较严重。

  “城中村”居民受利益驱动,私自建设了许多无证房屋,用来出租或作为商业用房进行经营。由于部分违章建筑位于“城中村”繁华地带,“住改商”后此类经营收入成为部分“城中村”居民家庭的重要经济来源。而依照法律规定,对违章建筑不予拆迁补偿。因此,此类案件的审理具有导向性作用,如不能稳妥处理,可能引发群体性事件。

  三是“城中村”拆迁案件调解难。

  一方面,随着房地产市场价格的不断上扬和“最牛钉子户”等新闻报道的负面影响,“城中村”居民对拆迁安置补偿的期望值增大,且相互间存在攀比心理,形成“拖得时间越长、获得补偿越高”的错误认识。另一方面,部分“城中村”居民生活水平确实较低,房屋拆迁补偿资金不足以让部分低收入居民购买商品房,而其购买安置房时对于超出补偿安置面积的部分经济负担过重,容易造成其对拆迁工作的强烈抵触情绪,不愿意接受法院调解。

  四是恶意诉讼时有发生。

  恶意诉讼在拆迁准备阶段居多,受拆迁补偿较高利益影响,部分“城中村”居民由于种种原因对涉案房屋没有产权,但又想获得相应的拆迁补偿,于是便以分家析产、物权确认等为由起诉到法院,企图通过生效的法律文书确认其物权,进而达到受补偿的目的。

  五是房屋承租人与被拆迁人、拆迁人之间的纠纷日渐凸显。

  在审理拆迁房屋涉租赁关系案件中发现,部分私有房屋租赁关系混乱,存在多次转租及实际居住人与承租人不一致的情况,而承租人、居住人均要求获得拆迁补偿。另外,承租人拆迁补偿标准难以确定。由于目前法律、法规中没有承租人拆迁补偿标准明确规定,造成部分商户承租人动辄要求数十万至上百万的停产停业补助,甚至远远高出被拆迁人所得的拆迁补偿款。如不能理顺房屋承租人与被拆迁人和拆迁人三方之间的关系,必然影响拆迁进程的顺利进行。

  针对涉“城中村”拆迁案件的审理难点问题,该院提出五点对策和建议:

  一是“先拆违,再拆迁”,由多部门联动协调,明晰拆迁房屋产权。

  由于不同历史阶段的“城中村”地区宅基地建设审批手续权限归于不同部门,为严格区分违章建筑和合法翻建、扩建房屋,该院建议应由相关部门建立联动协调平台,为拆迁居民房屋产权认证提供便利,确保拆迁补偿的公正性和权威性。

  二是提高认识,加强涉拆迁案件排查。

  该院要求承办人员充分认识“城中村”拆迁改建工程对促进区域经济增长的重要作用,加强涉拆迁案件排查工作,做到“个案充分预案,总体全面掌握”,对涉及征地拆迁纠纷,做到快立、快审、快执,为确保拆迁工作的顺利进行提供充分的法律保障。

  三是加强实地调研,全面了解社情民意。

  该院受理涉“城中村”拆迁案件后,要求承办人对涉案房屋相关情况进行实地调研,全面掌握历史情况和社情民意,保护被拆迁人的合法权益。

  四是加强法制宣传,预防群体性事件。

  针对拆迁准备阶段,“城中村”地区居民分户、立户较多,且房屋权属纠纷大幅增加的情况,该院将进一步加强拆迁地区居民的针对性法律宣传,选取典型案件举办大型公开庭,通过“以案说法”的方式引导拆迁居民合理维权,维护区域稳定。

  五是区分个案情况,理顺房屋所有权人、承租人、实际居住人之间的法律关系。

  在正确适用法律的前提下,加强对各方的释法明理工作,充分利用居委会、调委会等社会资源,加大案件的调解力度,做到案结事了。

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