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2015-03-15 22:46

违建别墅成低层住宅 广州规划局被指欺骗公众

作者:admin  来源:中国土地征收拆迁律师网  时间:2013-04-19 09:31:38

  摘要:广州保利地产擅自在广州市白云区建起了85栋别墅,但是却没有规划许可,然而85栋违建别墅在经过相关部门的低成本处罚后逐步成为合法建筑。广州规划局称违建别墅系低层住宅,该说法遭到质疑,有人指责其欺骗公众。

  作为知名房企,保利地产2010年初在没有规划许可的情况下,擅自在广州市白云区建起了85栋别墅。更令人诧异的是,这85栋违建别墅在经过相关部门的低成本处罚后逐步走向了合法建筑。别墅主体建筑已基本完工。我国从2003年起已明令禁供别墅用地,别墅禁令却成一纸空文。

  新华网9月15日电 新华社“新华视点”专栏12日播发了《违建别墅怎样获得“准生证” 85栋别墅由违规变“合法”事件追踪》一稿,曝光了广州保利地产违建85栋别墅经过“低成本处罚”走向“合法”的事件,引起各界关注。近日广州市规划局对此做出了正式回应称:这不是“别墅”而是两层或者三层的“低层住宅”,而且违建主体“符合规划要求”。这份“回应”出台后,舆论一片哗然,有人指责政府相关部门“忘记了自己职责,与开发商完全站在同一立场,欺骗公众”。事件真相到底怎样?

  一问:究竟啥叫别墅?到底双拼别墅是不是别墅?

  广州市规划局认为,别墅是以公众所公认的“独院独户式居所”的定义进行界定,因此保利地产的85栋二层或者三层建筑属于“低层住宅”,不叫“别墅”。

  “这个别墅定义具有非常强的模糊性,而且究竟什么是 公众所公认的 也很难说清楚。”广东格林律师事务所合伙人、专业房地产律师张旭锋认为。

  记者日前在保利西海岸的85栋“低层住宅”前随机采访了10多位群众,结果所有人都认为这些临江的双拼别墅、联排别墅就是“公众所公认”的别墅。而保利地产销售资料也说这里是“纯粹别墅住区”。

  “禁供别墅类用地是房地产调控的重要一环,规划部门责无旁贷。但自2003年国家颁布禁令至今,7年时间过去了,一些地方的规划局却对什么是别墅都未弄清楚。”广东中泽律师事务所律师周玉忠说,“作为一个行政机构,如果自己都没有搞明白别墅的标准,谈何依法行政?谈何落实国家政策?”

  一些业内人士还指出,国家三令五申禁止别墅类用地目的就是为了节约用地、多供中小户型普通住房和保障性住房。但是这种将公众所公认的别墅认定为“低层住宅”的做法让别墅得以大行其道,并“合法”地挤占了中小户型的用地,从而让国家的“别墅禁令”成为事实上的一纸空文,楼市调控的土地政策也变成了“空调”。[page]

  二问:为何每栋别墅只罚2万元而非拆除?如何遏制低成本违建违规?

  广州市规划局回应称,保利地产用地手续合法完备,并且符合经审定的“修建性详细规划”,即实体上符合规划要求,但程序上缺少了报建手续,因此属于尚可采取改正措施消除对“规划实施”的影响的违法建设,所以只罚不拆。

  然而记者却在广州市规划局网站发现,2009年12月8日广州市规划局审批了该项目的修建性详细规划(穗规批〔2009〕559号)。但是2010年7月14日又通过了该项目的另外一个修建性详细规划(穗规批〔2010〕185号),开发商对原有规划进行了改变。而在这两个规划中,建筑户型、布局都有较大改变,且部分建成的别墅“长”得并不像第一个规划。

  “那么,广州市规划局认定的这85栋违建别墅究竟是符合哪一个修建性详细规划?”周玉忠说,保利公司“主动”向广州市规划局申报违法建设处理的时间是7月初,而这个时候第二个规划尚未批准出台,即从2010年2月开始建起的85栋别墅一直都不符合“修建性详细规划”。直至第二个规划在2010年7月14日批准后,它才正式符合了规划。

  “与其说违建建筑符合了规划,不如说是规划主动符合了违建建筑。在这个过程中,广州市规划局存在为这些先建后批的违规别墅进行 量体裁衣 的嫌疑,否则2010年2月就开始违法建设的别墅又怎么会提前符合了规划?”一位业内人士还指出,事实上,对于这种违规行为开发商早已“心知肚明”。一个与此无关的事实是,保利地产的一位副总曾在广州市规划局任职处长。

  “事实上,退一万步来讲,即便广州规划局对保利地产的处理合法合规,那么按照这种处罚模式,只要用地手续合法完备,并且符合经审定的修建性详细规划等条件,那么广州所有开发商就都可以 先建后批 ,只要准备好建设工程总造价5%的罚款就可以了,而在广州这个违规成本只要每平方米几十元。”房地产专家、北大公共经济研究院研究员韩世同说。

  三问:为何允许开发商修改修建性详细规划?规划严肃性何在?

  根据《中华人民共和国城乡规划法》第50条规定,经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改;确需修改的,城乡规划主管部门应当采取听证会等形式,听取利害关系人的意见;因修改给利害关系人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿。

  “那么,2010年7月批准的第二个修建性详细规划是否采取了听证等形式,又听取了哪些利害关系人的意见?”城市规划专家、暨南大学胡刚教授有些疑问。然而对于这些问题,广州市规划局拒绝了记者的采访。[page]

  “其实,无论规划局如何处理都不影响这个案例的典型性,因为它充分暴露出我国现行别墅规划、审批等环节存在的一些盲点。”周玉忠认为,建议相关部门以落实节约用地、多供普通住宅为出发点,对别墅作出具体明确的定义。

  业内人士还认为,还必须要加大开发商的违规成本,否则从违法走向合法的道路是如此得便捷,自然会吸引更多的开发商选择违法。尤其是无证建设直接造成其后的施工、监理、预售等一系列环节上的政府监管缺位,严重挑战了法律权威和国家对房地产的监管调控,影响之恶劣远甚于“被拆除的二沙岛违章别墅”。

  此外,胡刚等专家还建议,必须对规划、城管等部门的执法不严、监管不力进行严厉问责。只有把行政问责制和相关的廉政规定真正落到实处,才能激励政府主管部门积极主动、严肃查处违规行为,捍卫规划的严肃性。

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